• Flächenumsatz im 1. Halbjahr 2024: 131.000 m² (Gesamtjahr 2023: 285.000 m²)
• Größtes Umsatzvolumen im Hamburger Osten und Süden sowie im östlichen Umland
• Spitzenmiete 9 €/m² (2023: 8,50 €/m²)
• Im Trend: kürzere Vertragslaufzeiten, kleinere Flächen, Logistik als Investment
• Fazit: schwaches 1. Halbjahr, verhalten positive Erwartung fürs 2. Halbjahr
Im 1. Halbjahr 2024 verzeichnet der Hamburger Markt für Industrie- und Logistikflächen mit 131.000 m² einen historisch geringen Flächenumsatz. Für die zweite Jahreshälfte sei eine leichte Verbesserung in Sicht, so Nils Behncke, Leiter Industrie- und Logistikimmobilien bei Engel & Völkers Commercial Hamburg. „Wir gehen fürs Gesamtjahr 2024 von einem Flächenumsatz von rund 300.000 m² aus.” Damit läge das Endergebnis immerhin leicht über dem des Vorjahres (285.000 m²).
Gründe für die geringe Marktaktivität
„Grund für den insgesamt geringeren Flächenumsatz ist zum einen die wirtschaftliche Unsicherheit, in der sich Logistik- und Handelsunternehmen befinden”, erläutert Behncke. „Durch die fehlende Planungssicherheit tendieren sie dazu, laufende Mietverträge erst einmal zu verlängern oder gegebenenfalls eigene Flächen unterzuvermieten, statt einen Umzug anzugehen.”
Zum anderen trägt das Fehlen von verfügbaren Flächen stark zur geringen Marktaktivität bei. „Der Neubau der Kühne & Nagel International AG als Eigennutzer in Hamburg-Ost mit 10.300 m² war im 1. Halbjahr 2024 der einzige nennenswerte Zuwachs an Logistikfläche in Hamburg”, sagt Nils Behncke. Spekulativ werde praktisch gar nicht mehr gebaut. „Potenzielle Mieter scheuen sich, heute eine Fläche für die Nutzung in zwei Jahren anzumieten.”
Spitzenmiete bei 9 € pro Quadratmeter
Die Flächenknappheit wirkt sich auf die Miethöhen aus. Die Spitzenmiete für Industrie- und Logistikflächen in Hamburg hat im 1. Halbjahr 2024 die Marke von 9 €/m² erreicht. Das ist ein Plus von 0,50 € im Vergleich zum Gesamtjahr 2023. „Die Durchschnittsmiete bleibt zurzeit noch bei etwa 7 €/m²”, so Behncke. „Doch hier zeigt sich in unseren Daten bereits ein Trend in Richtung 7,20 €/m².” Dennoch bleibt das Mieten für die meisten Unternehmen attraktiver als der Kauf eigener Flächen. „In den ersten sechs Monaten hat nach unserer Recherche in Hamburg kein Unternehmen eine bestehende Fläche zur Eigennutzung erworben”, so Behncke.
Attraktive Sparte für Investierende
Dagegen lässt sich ein wachsendes Interesse von Investierenden am Markt für Industrie- und Logistikimmobilien feststellen. „Sie haben diese Assetklasse für sich entdeckt und können von attraktiven Kaufpreisfaktoren profitieren.” Perspektivisch erwartet Nils Behncke immer häufiger Sale-and-lease-back-Modelle. „Unternehmen setzen Eigenkapital frei und Investierende kaufen ein attraktives und sicheres Produkt, bei dem keine Umbauten und keine Mietersuche notwendig werden. Das ist eine Win-win-Situation.”
Flexibilität ist das wichtigste Kriterium
Flexibilität ist zurzeit das wichtigste Kriterium für Unternehmen in Industrie und Logistik. Das spiegelt sich in ihren Anforderungen an die Mietverträge wider. „Die Vertragslaufzeiten sind deutlich kürzer geworden. Zehn-Jahres-Verträge werden kaum noch abgeschlossen”, sagt Nils Behncke. „Der Standard liegt inzwischen bei fünf bis sieben Jahren mit Verlängerungsoption. Dieser Planungshorizont ist für ein Unternehmen besser absehbar und reduziert das Risiko.”
Genauso wird Flexibilität von den Flächen selbst gefordert. „Klein und wandelbar” seien hier wichtige Merkmale. Dazu passend hält die Popularität von Handwerkerhöfen an. Sie bestehen aus mehreren Gewerbeeinheiten, die einzeln oder kombiniert vermietet werden können. Behncke: „Das kommt Mietern sehr entgegen. Dementsprechend ist hier die Nachfrage höher als bei starren Konzepten.”
Ausblick aufs 2. Halbjahr 2024
„Obwohl 2024 in der Industrie- und Logistiksparte schwächer gestartet ist, als wir erwartet haben, gehen wir von einer guten zweiten Jahreshälfte mit einem Gesamtflächenumsatz von 300.000 m² aus”, sagt Nils Behncke. „Die Unternehmen werden wieder entscheidungsfähiger werden und den Mietmarkt beleben.” Den Neubau sieht er weiterhin schwach, erwartet aber auch hier eine leichte Aktivierung aufgrund sinkender Zinsen und entsprechend geringerer Baukosten. „Der Flächenknappheit in Hamburg wird das jedoch keinen Abbruch tun. Dementsprechend steigen die Mieten im Jahresverlauf weiter und die Stadt muss aufpassen, nicht zu viele Unternehmen an günstigere Standorte in anderen Bundesländern und im nahen Ausland zu verlieren.”
