„Zwar hat die leichte Rezession in Deutschland die Flächennachfrage auch am Hamburger Industrie- und Logistikimmobilienmarkt etwas gedämpft, entscheidend für den geringen Flächenumsatz ist aber der Mangel an beziehbaren Objekten“, erklärt Frank Freitag, Head of Industrial & Logistics Hamburg bei CBRE.
Den Angebotsmangel verdeutlicht unter anderem der Leerstand, der Ende 2023 bei modernen Big-Box-Hallen bei nahezu null lag. „Zwar gibt es ein wenig Leerstand, aber diesen sehen wir nur in älteren Objekten, die für viele moderne Nutzungen praktisch nicht geeignet sind“, sagt Freitag. Mit 87.000 Quadratmetern ging zugleich der Anteil des Flächenumsatzes in Neubauten um zwölf Prozentpunkte zurück. „Zwar sind die Bauzinsen zuletzt wieder etwas gesunken, dennoch bleibt die Neubaufinanzierung eine Herausforderung. Nachdem in den letzten zwölf bis 18 Monaten ein Rückgang der Grundstückskaufpreise von knapp 30 Prozent festzustellen war, ist ein weiterer Rückgang unwahrscheinlich“, sagt Freitag.
Der Flächenmangel, die gesunkenen Ankaufsrenditen sowie die gestiegenen Finanzierungskosten und Baukosten für Neubauten führten auch zu einem Anstieg der Mieten. So stieg die Spitzenmiete für Logistikimmobilien um sechs Prozent auf 8,25 Euro pro Quadratmeter und Monat. Aufgrund der Inflation von 5,1 Prozent legten 2023 auch viele Bestandsmieten, die oft inflationsindexiert sind, deutlich zu. „Auch wenn die Inflation 2024 noch nicht vollständig unter Kontrolle gebracht sein dürfte, entfaltet der geldpolitische Straffungskurs der EZB mehr und mehr seine Wirkung. Deswegen erwartet die Bundesbank 2024 eine Inflation von drei Prozent“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE.
Weniger Flächenumsatz in allen Branchen
Die aktivste Branche mit Blick auf den Flächenumsatz waren Transport- und Logistikunternehmen. Ihr Flächenumsatz sank 2023 um 25 Prozent auf 123.000 Quadratmeter, womit sie einen Anteil am Flächenumsatz von 44 Prozent hatten. Der Flächenumsatz von Produktionsunternehmen ging um 36 Prozent auf 44.000 Quadratmeter zurück (16 Prozent Anteil) und der Flächenumsatz von Handelsunternehmen (inklusive Onlinehändlern) gar um 75 Prozent auf 52.000 Quadratmeter (19 Prozent Anteil).
Ausblick auf 2024
„2024 ist nicht mit einem spürbaren Anziehen des Flächenumsatzes zu rechnen – denn es gibt einfach keine ausreichenden Flächen. Weder zeichnen sich größere Verfügbarkeiten im Bestand ab, noch bei Neubauflächen, die 2024 auf den Markt kommen. Wir erwarten aber die eine oder andere nach- beziehungsweise Untervermietung im Bestand, Firmen versuchen aus Kostengründen ihre Pufferlager zu reduzieren. Das könnte dem Markt im Jahr 2024 etwas mehr Dynamik ermöglichen“, sagt Freitag. „Da das Flächenangebot weiter begrenzt bleiben wird, gehen wir von einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete aus.“
Über CBRE
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Dallas, ist das weltweit größte Immobiliendienstleistungs- und Investment-Unternehmen – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2022. Mit mehr als 115.000 Mitarbeitern (exkl. Turner & Townsend Mitarbeiter) in über 100 Ländern bietet das Unternehmen ihren vielfältigen Kunden integrierte Dienstleistungen über den gesamten Immobilien-Lebenszyklus: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Entwicklung, Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Transaktions-, Projekt-, Facility- sowie Investment-Management.
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